IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Autore: Gianluca Marzano – Agente immobiliare – www.studio-marzano.it

IL PRELIMINARE NON È DEFINITO DAL CODICE CIVILE

Il contratto preliminare può essere definito come un contratto preparatorio attraverso il quale i contraenti si impegnano a stipulare un successivo contratto.
Il contratto preliminare, che non è definito dal codice civile, indipendentemente dall’oggetto, immobiliare o mobiliare, deve essere registrato entro venti giorni dalla data dell’atto, con l’applicazione dell’imposta pari a € 200,00.
Come detto, il codice civile non offe una definizione di preliminare ma si limita a regolamentarne alcuni aspetti quali la forma (art. 1351 cod. civ.), la trascrizione (art. 2652 cod. civ.) e l’esecuzione in forma specifica (art. 2932 cod. civ.) (1)

È UN CONTRATTO AD EFFICACIA OBBLIGATORIA

Il preliminare:

• È un contratto preparatorio mediante il quale le parti si impegnano a stipulare un nuovo, futuro, contratto attraverso il quale realizzare la volontà dei contraenti;
• È detto anche precontratto o compromesso;
• Determina l’impegno, per i contraenti, a stipulare un successivo contratto definitivo;
• Rientra nella categoria dei contratti ad «efficacia obbligatoria»;
• Deve essere registrato in base a quanto previsto dall’articolo 10 del TUR (2)
• Prevede il versamento di una o più somme di danaro che possono essere configurate come caparra o acconto (3)

PRELIMINARE CON VERSAMENTO DI CAPARRA

Se il preliminare prevede il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria si applica l’aliquota dello 0,5% al valore della caparra confirmatoria.
In un preliminare che preveda il versamento di € 30.000,00 saranno previsti:
• Imposta di € 200,00;
• Marca da bollo € 16,00;
• Aliquota dello 0,5% su € 30.000,00 e quindi 30000*0,5/100= € 150,00.

PRELIMINARE CON VERSAMENTO DI ACCONTO

Se il preliminare prevede il versamento di una somma di denaro a titolo di acconto si applica l’aliquota del 3% al valore dell’acconto
In un preliminare che preveda il versamenti di € 30.000,00 saranno previsti:
• Imposta di € 200,00;
• Marca da bollo € 16,00;
• Aliquota del 3% su € 30.000,00 e quindi 30000*3/100= € 900,00.

IL CONTRATTO DEFINITIVO SOSTITUISCE IL PRELIMINARE

Una volta stipulato il contratto definitivo, questo sostituisce il preliminare rappresentando l’unica fonte di diritti e obblighi, così come ribadito dalla Cassazione con la sentenza 30735-17:

«Ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l’unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.»

FONTE:

Giustizia Civile Massimario 2018.
Rivista del Notariato 2018, 3, II, 629.

NOTE:

(1) G. Capio, A. Musio, G. Salito, Il contratto preliminare, Assago, Wolters Kluver, 2014.
(2) Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, legge 131-86.
(3) A. Busani, Immobili 2017, Assago, IPSOA, 2017.