Acquistare casa «su carta», ossia sul progetto, è una prospettiva molto interessante in quanto consente di personalizzare il proprio immobile con le scelte architettoniche più interessanti. Ma quando si acquista un immobile «su carta», anticipando magari cifre importanti, potrebbe verificarsi il fallimento dell’impresa costruttrice. Al fine di garantire chi investe denaro nella costruzione della casa, il nostro ordinamento prevede per il costruttore l’obbligo, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, di consegnare all’acquirente una fideiussione.
IL RUOLO DELLA FIDEIUSSIONE
La fideiussione, rilasciata da una banca, da un’ assicurazione o da un intermediario finanziario, andrà a garantire per un importo pari alle somme già riscosse o ancora da riscuotere prima del trasferimento della proprietà. La fideiussione è, quindi, un contratto con il quale un soggetto – detto fideiussore – garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui impegnandosi in prima persona verso il creditore. Questa garanzia opera nel caso in cui l’impresa costruttrice si trovi in difficoltà economica e non riesca ad adempiere agli obblighi contrattuali. E’ quello che può verificarsi in casi come: –Fallimento; –Amministrazione straordinaria; –Concordato preventivo; –Liquidazione coatta.
LE GARANZIE PREVISTE DAL D.LGS. 122-05
L’obbligo di rilasciare questa forma di garanzia è prevista dalD.Lgs.122-05. (1) Le finalità di questo decreto sono quelle di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole, al quale deve essere assicurata la possibilità di recuperare le somme corrisposte al costruttore, nel caso in cui quest’ultimo si trovi in gravi difficoltà economica.
Quindi, se dovesse verificarsi una situazioni di crisi del costruttore, il compratore non sarà obbligato ad intraprendere azioni giudiziarie, ma si rivolgerà direttamente alla banca, all’impresa di assicurazione o all’intermediario finanziario che ha rilasciato la fideiussione a suo favore, per poter rientrare in possesso delle somme versate. L’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la garanzia fideiussoria è operativa dal 21 luglio 2005; sono esclusi i contratti aventi per oggetto immobili per i quali il permesso di costruire o comunque il provvedimento abilitativo sia stato richiesto prima del 21 luglio 2005.
LE NOVITA’ DEL CODICE DELLA CRISI D’IMPRESA
Con il D.Lgs. 14-19 (2) sono stati modificati alcuni articoli del D.Lgs 122-05. Gli articoli 386-387-388-389 del D.Lgs. 14-19 hanno apportato sostanziali modifiche al D.Lgs. 122-05, andando a consolidare il sistema di garanzie e prevedendo che: •La fideiussione potrà essere rilasciata soltanto da banche e assicurazioni e non più da intermediari finanziari, con l’utilizzo di un modello standard; •Il preliminare di compravendita dell’immobile da costruire, o in costruzione, dovrà essere stipulato mediante scrittura privata autenticata o con atto pubblico e, in esso, dovranno essere contemplati gli estremi della fideiussione che dovrà essere conforme al modello standard; •Nell’atto di trasferimento dell’immobile andranno indicati gli estremi della polizza postuma decennale; •Nel caso in cui, al momento del rogito, non venga rilasciata, da parte del costruttore la polizza postuma decennale, l’acquirente potrà chiedere che sia dichiarata la nullità del contratto preliminare.
NOTE:
(1)Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210. (2)Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155.
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