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IL CAVEDIO È UN BENE COMUNE?

DEFINIZIONE DI CAVEDIO

Il cavedio (dal latino “cavum aedium” ossia spazio interno) è un cortile interno dalle dimensioni molto limitate.
È anche detto chiostrina, vanella o pozzo luce.
È circoscritto dai muri perimetrali e la sua funzione è quella di dare luce e aria a locali secondari quali bagni e disimpegni (1).

IL CAVEDIO NON È MENZIONATO NEL CODICE CIVILE

È un bene comune, anche se non è direttamente menzionato dall’articolo 1117 cod. civ., che elenca i beni comuni del condominio.
L’elencazione dei beni comuni, contenuta dall’articolo 1117 cod. civ., è un’elencazione esemplificativa e non tassativa (2).

È da considerarsi bene comune, dunque condominiale, salvo titolo contrario.
Per titolo contrario si intende il regolamento di condominio preparato dal proprietario originario (quindi regolamento contrattuale) allegato ai singoli atti di compravendita e accettato dai compratori.
Alcune sentenze della Cassazione hanno qualificato come titolo contrario anche il regolamento condominiale (quindi assembleare), purché sottoscritto e approvato da tutti (3).
La dottrina più recente, però, esclude la possibilità che il regolamento condominiale di natura assembleare, anche se sottoscritto da tutti, possa avere natura di titolo contrario.

IL CAVEDIO È UN BENE COMUNE

Il cavedio è da ritenersi comune anche nel caso in cui si possa accedere ad esso soltanto dall’appartamento di uno dei condòmini o anche quando costui vi abbia installato un lavatoio, uno scaldabagno o l’impianto di illuminazione, in quanto la sua destinazione è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari del condominio (4)(5).

Avuto riguardo della configurazione fisica ed essendo limitato dai muri del condominio ed avendo la funzione di dare aria e luce agli ambienti del condominio stesso, come per il cortile ed in assenza di un titolo contrario, il cavedio deve intendersi parte comune (6).
Il cavedio, quindi, in assenza di titolo contrario, è da considerarsi condominiale, al pari del cortile (7).

Non può definirsi cavedio lo spazio intercluso risultante da costruzioni confinanti (8).
Le spese di manutenzione del cavedio sono da addebitare, di norma, a tutti i condòmini, in base all’articolo 1123 cod. civ..
Nel caso in cui, la proprietà del suddetto bene non sia comune ma esclusiva di un singolo condòmino, sarà egli stesso a farsi carico di tutti i costi.

NOTE:

(1)  Il nuovo condominio, M. De Tilla, Milano, Giuffrè, 2015.
(2)  Destinazione comune del cavedio e utilizzo del singolo partecipante, A. Celeste, Immobili e proprietà, 2015, fasc. 2, pag. 87.
(3)  Il nuovo condominio, R. Triola, Torino, Giappichelli, 2013.
(4)  Sentenza della Cassazione n. 2309/78.
(5)  Sentenza della Cassazione n. 4625/84.
(6)  Sentenza della Cassazione n. 4350/00.
(7)  Sentenza della Cassazione n. 17556/14.
(8)  Sentenza della Cassazione n. 1291/80.

PER APPROFONDIRE:

www.edotto.com/articolo/cavedio-con-presunzione-di-propriet-comune

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