Autore: Gianluca Marzano – Agente immobiliare – www.studio-marzano.it

IL DEPOSITO CAUZIONALE HA FUNZIONE DI GARANZIA

Nei contratti di locazione, il deposito cauzionale (o cauzione) è una somma di denaro versata con funzione di garanzia dell’adempimento degli impegni che il conduttore si assume alla stipula del contratto di locazione.
La massima misura richiedibile è pari a tre mensilità e produce interessi che devono essere corrisposti alla fine di ogni anno.
La cauzione è disciplinata dall’art. 11 della legge 392-78:

«Il deposito cauzionale non puo’ essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.»

IL DEPOSITO PRODUCE INTERESSI A VANTAGGIO DEL CONDUTTORE

Il deposito cauzionale:
• Serve a garantire il pagamento dei canoni di locazione nei termini convenuti;
• Alla cessazione del contratto di locazione, il conduttore avrà diritto all’integrale restituzione della cauzione soltanto in caso di adempimento delle obbligazioni poste a suo carico;
• Deve essere versata dal conduttore al locatore al momento della stipula del contratto di locazione;
• Produce interessi a favore del conduttore (è un obbligo inderogabile posto a vantaggio del conduttore);
• Può essere versato in contanti, ma può sostanziarsi anche in una fideiussione bancaria o polizza assicurativa;
• Se le parti non hanno incluso nel contratto il versamento di alcun deposito cauzionale, si deve intendere che i contraenti vi hanno rinunciato.
• Il diritto del conduttore a vedersi restituito il deposito cauzionale si prescrive in dieci anni, che decorre dalla cessazione del rapporto di locazione.

Nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni, il locatore può trattenere, al termine del contratto, il deposito cauzionale. L’obbligo di restituzione è connesso all’adempimento, da parte del conduttore, delle obbligazioni contrattuali assunte.

IL LOCATORE NON È AUTORIZZATO A TRATTENERE IL DEPOSITO

Nel caso in cui il conduttore sia stato inadempiente, la ritenzione della cauzione da parte del locatore al termine della locazione è legittima solo nel caso in cui sia successiva ad una decisione giudiziale.
Infatti, locatore non è autorizzato a trattenere la somma versata a titolo di cauzione, ma deve agire in giudizio, così come confermato, recentemente, dal Tribunale di Piacenza con la sentenza 164-18:

«In tema di locazione, alla scadenza del contratto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, sorge in capo al locatore l’obbligo di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, non potendo il primo trattenere tale somma, salva l’ipotesi in cui egli proponga domanda giudiziale per l’attribuzione in tutto o in parte della stessa a copertura di specifici danni subiti. Nel caso di specie, dopo la risoluzione del contratto il locatore non aveva restituito la cauzione al conduttore, a causa della mancata ritinteggiatura dell’immobile locato prevista contrattualmente. Il Tribunale di Piacenza ha però condannato il locatore alla restituzione dell’importo considerando nulla la clausola che addossa al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore.»

FONTE:

Guida al diritto 2018, 25, 72.