B&B IN CONDOMINIO; SERVE L’ASSENSO DELL’ASSEMBLEA?
CENNI STORICI DEL B&B
Il Bed and breakfast o B&B, forma di alloggio turistica informale, significa letteralmente «letto e colazione» e configura un tipo di ospitalità casalinga.
Il termine B&B è nato in Inghilterra e in Irlanda.
Le prime vere strutture denominate Bed & Breakfast hanno origine negli anni 20′, in Irlanda, quando le famiglie affittavano le camere lasciate libere dai figli andati via di casa per cercare lavoro (1).
Dall’Inghilterra e dall’Irlanda la formula del B&B si è affermata a livello internazionale.
Il servizio conferito è essenziale; la camera da letto per dormire e la prima colazione.
LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO E’ IL D.LGS. 79-11
I B&B sono disciplinati da leggi regionali che fanno riferimento al D.Lgs. 79-11 (2).
Si tratta, generalmente, di attività a conduzione familiare all’interno della propria abitazione.
Il numero massimo di stanze va da 3 a 6, e la colazione fornita deve essere costituita da cibi preconfezionati poiché i B&B non sono autorizzati a manipolare e servire alimenti, salvo diverse disposizioni regionali.
Generalmente l’attività di B&B viene svolta all’interno di un immobile con più unità e, sostanzialmente, all’interno di un condominio; spesso ci si chiede se debba essere necessario rispettare alcune regole o chiedere l’autorizzazione all’assemblea dei condòmini.
L’ASSENSO DELL’ASSEMBLEA NON E’ NECESSARIO
Trasformare il proprio appartamento in un B&B o in un’attività di affittacamere non necessita dell’autorizzazione del condominio.
È questo l’orientamento giurisprundenziale, ribadito dalla sentenza 18557-16 emessa dal Tribunale di Roma.
ALCUNI PASSAGGI DELLA SENTENZA:
«Pertanto per la costituzione di un “B&B” e di “Affitta Camere” non occorre l’approvazione dell’assemblea condominiale né è necessaria alcuna variazione di destinazione d’uso. Tale attività, però, non deve arrecare alcun pregiudizio ai condomini e non deve essere espressamente vietata dal regolamento condominiale, intendendosi nella nozione di pregiudizio anche il pericolo per la sicurezza dei singoli condomini in conseguenza della presenza di numerose persone utenti del servizio di affittacamere medesimo…………. Secondo un’altra e più recente più recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Sentenza n. 704/2015) ha ribadito il principio di cui sopra: per cui l’attività di B&B ed Affitta Camere non determina un mutamento della destinazione d’uso dell’immobile utilizzato come “civile abitazione” e non comporta conseguenze dannose per gli altri condomini. Inoltre le norme contenute nei regolamenti condominiali contrattuali possono limitare il godimento e la destinazione d’uso degli immobili in proprietà esclusiva, ma “devono essere espresse chiaramente o almeno devono risultare da una volontà desumibile inequivocabilmente”……………………..si rende quindi necessario “in tutti gli altri casi” valutare in che termini è posto il divieto delle diverse strutture ricettive alberghiere e paralberghiere. Pertanto, in sintesi dovendo aversi riguardo al caso concreto, nel presente giudizio, occorre partire dal dato di partenza rappresentato dagli elementi messi a disposizione delle parti per procedere alla valutazione della effettiva violazione ed incidenza in negativo sul godimento del bene comune da parte dei condomini ovvero della loro sicurezza.»
NOTE:
(1) N. Santangelo, Bed & breakfast e affittacamere: aspetti civilistici, fiscali e gestionali, Santarcangelo di Romagna, Maggioli, 2018.
(2) Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonche’ attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprieta’, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio.
PER APPROFONDIRE:
