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LA CAPARRA CONFIRMATORIA

Autore: Gianluca Marzano – Agente immobiliare – www.studio-marzano.it

LA CAPARRA CONFIRMATORIA COME GARANZIA

La caparra confirmatoria è quella somma di denaro che una parte consegna all’altra, al momento della stipula del contratto, per esempio in caso di compravendita immobiliare.

La sua funzione è quella di garantire l’adempimento delle obbligazioni contrattuali.

Se la parte che ha versato la caparra, il compratore, diventa inadempiente, l’altra parte, il venditore, può recedere dal contratto e trattenere, a titolo di risarcimento del danno, la caparra.

In sostanza il compratore che versa la caparra confirmatoria per l’acquisto di una casa e successivamente si rifiuta di stipulare il contratto definitivo pagando la rimanente cifra, perde quanto versato.

Se la parte che ha ricevuto la caparra, il venditore, è inadempiente, l’altra parte, il compratore, potrà richiedere il versamento del doppio della caparra, recedendo dal contratto.
In sostanza, il venditore che riceve la caparra confirmatoria per la vendita di una casa e successivamente si rifiuta di stipulare il contratto definitivo dovrà versare il doppio di quanto ricevuto.

RIFERIMENTI NORMATIVI-ARTICOLO 1385 CODICE CIVILE

La disciplina giuridica della caparra confirmatoria è contemplata nell’art. 1385 cod. civ.:

«Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.»

La caparra confirmatoria:
• Ha natura «reale» in quanto la cifra pattuita deve essere effettivamente corrisposta;
• È una garanzia all’esecuzione del contratto;
• È una forma di autotutela;
• Verrà restituita in caso di adempimento del contratto oppure andrà sottratta al valore del bene venduto;
• È soggetta ad imposta di registro nella misura dello 0,5%.

REGIME FISCALE DELLA CAPARRA CONFIRMATORIA

In un preliminare che preveda il versamento di € 30.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, saranno previsti:
• Imposta di € 200,00;
• Marca da bollo € 16,00;
• Aliquota dello 0,5% su € 30.000,00 e quindi 30000*0,5/100= € 150,00.

LA CAPARRA CONFIRMATORIA COME LIQUIDAZIONE DEL DANNO

La caparra confirmatoria, come più volte ribadito dalla giurisprudenza di merito (1) ha la funzione di liquidazione convenzionale del danno, così come stabilito dal Tribunale di Terni con la sentenza 861-18:

«La caparra confirmatoria di cui all’art. 1385 c.c. assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge e, in tal caso, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte abbia preferito agire per la risoluzione o l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere provato nell’an e nel quantum.»

FONTE:

Redazione Giuffrè 2018.

NOTE:

(1) La giurisprudenza di merito è rappresentata dalle sentenze dei Tribunali, delle Corti di Appello e del Giudice di Pace.

PER APPROFONDIRE:

www.studiorebecca.it/2019/caparra-confirmatoria-trattenuta.html

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