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IL CONDOMINIO HA PERSONALITÀ GIURIDICA?

IL CONDOMINIO È UN ENTE DI GESTIONE

La natura del condomino è stata sempre oggetto di dibattito, ed è proprio in rapporto alla sua natura, che si assiste ad una pluralità di opinioni.
L’insieme dei proprietari non costituisce un ente, in quanto essi rimangono soggetti distinti dal condominio ed acquistano, in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, obblighi e diritti (1).

Il condominio è un ente, ma non è distinto dai singoli condòmini, in quanto accanto alle proprietà esclusive si trovano le parti comuni, la cui mancanza priverebbe le singole proprietà esclusive della loro utilità (2).

IL CONDOMINIO COME ENTE COLLETTIVO-TEORIA DEL BRANCA

Secondo Giuseppe Branca (3) il condominio è un ente dotato di propria individualità, come soggetto vero e proprio di diritti e di obblighi, che possiede degli organi quali l’amministratore e l’assemblea e che è dotato di legge interna, cioè il regolamento; è un ente collettivo di diritti.

Quella del Branca è una teoria collettivista, dove il condominio è un ente collettivo e non un semplice gestore delle stesse, e sarebbe dotato di personalità giuridica collettiva (4).

CONCEZIONE DUALISTA-TEORIA DEL SALIS

Un’altra scuola di pensiero, guidata da Lino Salis (5) prevede una concezione dualista, dove le parti comuni dell’edificio condominiale risultano una pertinenza, una dipendenza di mero godimento, dei singoli proprietari.
Con il Salis, il condominio non è un ente di gestione, e i proprietari rimangono persone distinte.

IL CONDOMINIO È DOTATO DI AUTONOMIA PATRIMONIALE IMPERFETTA

Secondo la giurisprudenza (6) più recente, il condominio sarebbe un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, che agirebbe per mezzo dell’amministratore, senza interferire con i diritti dei proprietari, così come confermato dalla legge 220/2012, meglio nota come «riforma del condominio» (7).
La riforma del condominio non ha riconosciuto la personalità giuridica al condominio, nonostante sia un soggetto fiscale.
Il condominio è, pertanto, un ente di gestione privo di autonomia patrimoniale, o meglio, dotato di autonomia patrimoniale imperfetta, essendo qualificato come soggetto giuridico atipico.
La giurisprudenza ha, inoltre, stabilito che il condominio è capace di assumere obblighi e di essere titolare di diritti, di conseguenza gli va attribuita una capacità giuridica limitata ed una certa autonomia.
Inoltre, pur non essendo una persona giuridica (8) ma un ente di mera gestione, il condominio assorbe dalla persona giuridica alcuni strumenti quali l’amministratore e l’assemblea.

NOTE:

(1) L. Salis, Il condominio negli edifici, Torino, UTET, 1959.
(2) D. R. Peretti-Griva, Il condominio delle case divise in piani, Torino, UTET,1960.
(3) 1907-87, giurista e politico.
(4) La personalità giuridica è l’idoneità ad essere titolari di diritti e doveri.
(5) 1905-1997, giurista.
(6) Per giurisprudenza si intendono le sentenze che vengono emesse dai tribunali.
(7) La Sentenza della Cassazione n. 19663/14 ha ribadito come il condominio non ha personalità giuridica, ma lo ha qualificato come soggetto di diritto autonomo.
(8) Le persone giuridiche sono, ad esempio, le società di capitali, le associazioni e le fondazioni.

PER APPROFONDIRE:

st.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2014-12-09/prove-personalita-giuridica-063930.shtml?uuid=ABBm92NC

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